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地王沉没,底价拿地袭击二线城市

2019-11-06 14:02:07 | 西红信息门户网

来源:中国房地产新闻

中国日报记者徐倩|北京报道

地球上滚动的国王都沉没了。

数据显示,9月份全国土地市场的平均溢价降至7.7%,接近2018年最冷时期的水平。与今年4月20%以上的地价相比,可以说是悬崖般的下降。

几个月前,仍处于激烈竞争中的热门二线城市的土地市场也迎来了转折点。诸葛寻房统计显示,9月份,全国主要二线城市土地市场平均地价为6.53%,同比下降2.63个百分点,环比下降0.27个百分点。相比之下,三线城市和四线城市9月份的平均地价为22.09%,比上个月上涨4.64个百分点,比上年上涨15.72个百分点。

与此同时,土地市场成交额也在下降。据易居研究所统计,今年第三季度,全国336个城市商业用地流转面积接近5.5亿平方米,环比下降11%,同比下降10%。总平均交易价格为2494元/平方米,比上个月下降12%。

这是形势比别人好的结果。在资本和销售的双重压力下,住房企业逆周期征地的逻辑正在发生变化。现在,他们更加注重权衡自己的财政资源和地块的性价比。

“征地的关键在于价格合理,地价过高的地块不会被收购,因为收购错误地块的成本太高,所以我们应该更加谨慎。”一家房地产公司的高管告诉《中国房地产新闻》的记者。

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“熄火”的二线城市地价

“九金十银”一直是房地产市场的希望。然而,频繁的成交量和低溢价已经成为今年“金九银十”土地市场的真实写照。热门二线城市的土地价格显示出受到控制的迹象。

10月10日,江苏省南京市共集体出让11块土地,其中主城区8块起拍价97亿元,丽水市3块。拍卖结果显示,前7块土地以底价出售。

同一天,江苏省无锡市主城区售出4块住宅小区,总起拍价为46.86亿元,总成交价为46.99亿元。溢价几乎为零,一个地块的投标人是荣创。这一天,郑州出售了3处住宅用地,最终被万科、裕华和碧桂园瓜分。总成交价为21.5亿元,全部以底价出售。天津冀州区的两块住宅、商业和金融地块被天津星运房地产开发公司以4.44亿元的底价收购。惠今集团惠州公司以底价收购了广东省惠州市惠阳区的一处商住用地,总成交价为9639万元,相当于3235元/平方米的底价。

也是在这一天,土地流转的消息频繁传来。广东省惠州市的两个住宅和商业服务站点受到了不良销售的影响。浙江嘉兴平湖市的一栋商住楼因为没有报价而在市场上出售。山东省青岛市黄岛区的五块土地也因未中标而遭到拍卖,总起拍价为13.14亿元,其中住宅3块,商业1块,教育1块。

10月9日,广东省肇庆市计划拍卖一块商业和住宅用地,这是该地块今年的第二次拍卖。在这次拍卖中,该地块的起拍价从1.98亿元下降到1.63亿元,下降了18%,相当于1603元/平方米的底价。

10月8日,浙江省宁波市江北区以22.09亿元的起拍价出售了一块商住用地,最终被宁波弘毅房地产有限公司(华润置地)以底价收购。

9月30日,宁波余姚市出售了5处商住用地,总初始价格约为17亿元,总成交价格为18.42亿元,其中1处临时出售。同一天,广东省佛山市顺德区出售了一处房产。美的房地产以27.53亿元的底价中标,相当于每平方米6610元。万科和神舟以5.64亿元的底价赢得了青岛胶州市的一个纯住宅小区,底价为每平方米3673元。

这种现象与今年3月和4月的热土市场大不相同。与此同时,这也表明,土地市场的降温趋势进一步加剧,并已从三线城市蔓延至热门的二线城市。

克里表示,自今年7月以来,全国336个受监控城市的土地交易量已经从高水平逐渐下降到低水平。截至9月,第三季度商业用地交易建筑面积较第二季度下降11%,较去年第三季度下降10%。7月份的平均土地交易价格为2686元/平方米,但9月份降至2482元/平方米。

就城市而言,第三季度,二线、三线、四线城市土地交易建筑面积分别下降13%和11%,尤其是三线、四线城市。在自然资源部分类调控政策的指导下,土地供应量一直在萎缩,导致交易量较去年同期下降15%,土地市场规模也有所下降。土地租赁排名第一的杭州今年前九个月的土地流转达到2239亿元,但仍同比下降2%。

与此同时,流媒体现象显著增加。根据同策咨询公司的统计,9月份全国300个城市共有119宗土地出售,这是自2月份以来的最高数字。

一线城市的土地交易显示出轻微升温的迹象。尤其是9月份,一线城市住宅用地交易量达到372万平方米,为今年前9个月的最高月度水平。然而,受主流经济用地和优质用地缺乏的影响,一线城市的地价在第三季度接近冰点。其中,上海前三季度土地交易的平均溢价仅为3%。

一些房地产分析师认为,第三季度各级城市地价下跌的原因并不相同。由于高价和高质量地块的减少,一线和二线城市的平均交易价格已经下降。三线城市和四线城市受房地产市场低迷的影响更大,这削弱了房地产公司拍卖土地的积极性。

地价作为房价的风向标,这一变化也释放出住房市场将继续下跌的信号。

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资金和销售双重压力开发商

土地价格下跌和成交额增加的背后是土地市场“磨合期”的到来。一方面,由于更大的财政压力,房地产公司对土地收购的态度更加谨慎。另一方面,当地政府仍然预计地价“太高”,导致地块的利润空间大大缩小,被忽视。

近日,基准公司万科、碧桂园、恒大都表示,将保持理性的征地态度,不急于征地,远离高地价、高地价地块。

在公司2019年上半年的业绩提升会议上,万科首席运营官兼执行副总裁张旭表示,万科直到根据收到的资金数额收回土地后才收回土地,而且没有固定的计划。“我们的土地集中在长江三角洲和珠江三角洲,345线沿线的城市不会进入。”

雅高董事会主席陈卓林表示,收回成本的一半预计将在下半年用于购买土地,这取决于现金流。如果你有一个好项目,你应该投资它。在接下来的半年里,你应该有机会合并你的购买和购买。

然而,根据前住房企业第三季度的征地数据,这些基准住房企业仍然是征地的主力军。据克里统计,截至2019年9月底,前100家住房企业新增土地价值达到7.2万亿元,比8月底增长11%,24家住房企业今年已经新增1000多亿元。其中,前10家住房企业的销售额占新增土地价值的45%,而前20家住房企业的销售额占63%。

从征地单价的下降趋势来看,领先的住宅企业此时也在征地,意思是“垫底”。数据显示,1月至9月,前10家住房企业新增土地储备平均成本为4646元/平方米,低于前100家住房企业的平均成本,接近300元/平方米。

中西部一直是前100家住房企业占用土地最多的地区。从1月到9月,100强住宅销售企业占中西部地区投资的近37%,比第二热的长三角地区高出8%。9月份100强住宅企业最青睐的前十大城市中,有一半来自中西部地区,如武汉、重庆、昆明等。还有长江三角洲地区的城市,如杭州和南京。百强住宅企业最热衷投资的三四线城市仍然是南通、佛山和徐州等核心城市圈周围的城市。

然而,在目前情况下,对大多数住房企业来说,清仓比征地更重要。进入房地产市场传统的“金九银十”销售季节,房屋企业发行了特价房、团购等促销卡,甚至实施了全日营销,但许多房屋企业并没有缓解销售压力。

根据北京市住房和建设委员会的官方网站,北京9月份售出了4524套商品房,比上个月下降了17%。二手房销售达到12319套,同比增长2.2%,但同比下降近19.4%。国庆节前六天,北京有29栋新房和35栋二手房签约,每天只有大约10笔交易。

从住房企业销售目标的完成情况来看,一些住房企业面临着一定的压力。今年前三个季度,在宣布销售目标的52家住房企业中,有23家实现了不到70%的销售目标完成率。三家公司实现了不到50%的销售目标,即绿城中国、太和集团和龙狮绿色集团。其中,龙狮绿色集团的销售目标完成率仅为34.25%。翔盛房地产和东源房地产销售完成率不到60%。

从目前住房企业到位资金等因素来看,仍处于紧缩态势。尤其是,融资成本的持续上升迫使房地产公司考虑他们所拍地块的未来盈利能力。今年年初以来,恒大、凯撒、景瑞、花年、鸿阳地产、郑融地产、阳光城、龙狮、泰和、范海控股、当代置业、荣信中国等多家房企的美元融资成本均超过10%。这意味着土地价格过高的项目的利润甚至可能无法支付融资成本。

事实上,许多赢得高价土地和地王项目的住宅企业正处于被锁定的状态,财务压力令人担忧。与前几年的高杠杆扩张路线相比,“量入为出”、“不高价”和“合作征地”已成为共识。

(本文发表在《中国房地产新闻》2001年10月14日版上,由何心怡·吴双主编)

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